不動産の売買ではあらかじめ、建築物や土地について、その利用目的や立地についてよく把握しておく必要があります。
とくに取引後に建築工事が予定される場合、建築基準法や都市計画法などによってこまかい規制があるため、注意が必要です。
今回は、不動産の売買を検討する方に向けて、建築基準法のうち土地に関する用語である「地盤面」について、概要や特殊な例などについてご紹介します。
不動産売買の前に知っておきたい基礎知識「地盤面」とは
「地盤面」とは、建築物が周囲の地面と接する位置の平均の高さにおける水平面のことをいいます。
ただし、接する位置が傾斜などのために高低差があり、それが3mを超える場合は、高低差3m以内ごとの平均の高さをそれぞれの地盤面とよびます。
地盤面とは建築基準法上の概念で、建築をおこなう上で建物を建てても問題がないのか、建物加重に耐えうる強度があるのかなどを計ることが地盤面を算出する目的です。
また、地盤面下に床がくる階を地階、地下室などと呼ぶように、建物が地面と接している面と階層の関係を明らかにする役割ももっています。
不動産売買の前に知っておきたい「地盤面」と盛土について
高低差のある地盤や斜面では、地表を平面にするために「盛土」とよばれる造成工事をおこなうことが少なくありません。
盛土がなされた場合であっても、原則として地盤面は盛土前の地面の位置として算出されます。
これは建築基準法施行令第2条第2項によって定められ、地盤の軟弱化や強度の低下を回避することが目的です。
都市計画法に基づいておこなわれた盛土であっても、同様に盛土前の地面から地盤面が決定されます。
ただし、次のケースの場合には、例外的に地盤面は盛土後の地面の位置から算出されます。
ケース1 最小限度の盛土
整地のため最小限度の盛土をおこない、この盛土によって盛土前の地面の位置と大きくは変わらない場合は、盛土後の地面の位置から地盤面が算出されます。
ケース2 避難経路または排水経路確保のための盛土
建築物の敷地が道路よりも低い位置にある場合は、排水または避難経路の確保のために、盛土をおこなう必要があります。
この場合の盛土に関しても、地盤面は盛土後の地面の位置から算出されます。
まとめ
今回は、不動産の売買を検討する方に向けて、建築基準法のうち土地に関する用語である「地盤面」について、概要や特殊な例などについてご紹介しました。
住居を建てるつもりで土地を買ったものの、あとから建築基準を満たしていないことや、大規模な造成工事が必要だと発覚してしまうケースは少なくありません。
あらかじめ建築基準法に関する知識を身につけておくことで、こうしたリスクを回避できます。
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